상가 임대차 계약서, 도장 찍기 전에 넣어 둘 특약 6가지

음식점 계약에서 다툼은 대부분 "그때 말로는 된다고 했는데"에서 시작합니다. 주방 배관, 덕트, 간판, 원상복구 범위처럼 음식점에만 유난히 큰 항목은 말이 아니라 계약서 특약으로 남겨 두는 것이 안전합니다.

1. 업종과 용도: "일반음식점 영업이 가능한 건물"

건축물대장의 용도가 맞지 않으면 영업신고 자체가 안 될 수 있습니다. 특약에 "임차인이 일반음식점(또는 휴게음식점) 영업신고를 할 수 없는 경우 계약을 해제하고 계약금을 돌려준다"는 문장을 넣어 두면, 용도 문제를 계약 뒤에 알게 돼도 빠져나올 길이 생깁니다.

2. 원상복구의 범위

나갈 때 어디까지 되돌려야 하는지가 가장 큰 다툼거리입니다. 입주 당시 상태를 사진으로 남기고, 특약에 "원상복구는 계약 당시 상태(첨부 사진 기준)로 한다"고 적어 두세요. 전 임차인이 설치한 시설을 그대로 인수했다면 그 시설은 복구 대상이 아니라는 점도 함께 적습니다.

3. 공사 기간(렌트프리)

인테리어·주방 공사 동안 월세를 받지 않는 기간을 정하는 경우가 많습니다. 기간과 시작일, 공사가 인허가 문제로 늦어질 때의 처리까지 적어 두면 좋습니다.

4. 시설 설치 동의

• 주방 배기 덕트를 어디로 뺄 수 있는지(옥상·외벽)
• 가스·전기 용량 증설 동의
• 간판 위치와 크기
• 정화조 용량이 부족할 때 증설 비용 부담

5. 권리금 회수 협조

상가건물 임대차보호법은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 때까지 임차인이 새 임차인을 주선해 권리금을 회수할 기회를 보호합니다. 특약에 "임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약 체결을 정당한 사유 없이 거절하지 않는다"는 취지를 적어 두면 분쟁 때 근거가 분명해집니다.

6. 갱신과 인상

계약갱신요구권은 최초 계약을 포함해 전체 10년까지 행사할 수 있습니다(2018년 10월 16일 이후 체결·갱신된 계약 기준). 인상 한도와 갱신 절차는 보증금 규모에 따라 적용이 다를 수 있어, 계약 전에 상담받아 두세요.

계약 전 한 번 더

• 등기부등본으로 실제 소유자와 근저당 확인
• 건축물대장으로 용도·위반건축물 여부 확인
• 이 자리 조회로 그 호수의 과거 음식점 기록 확인